2026年3月的杭州土地市场，因为保利发展连续出手突然热了起来。
3月6日，保利以32.24亿元拿下上城区城东新城一宗宅地，溢价率51.08%；3月10日，又以15.86亿元竞得钱江世纪城核心区一宗低密宅地，溢价率16.11%。
5天之内，合计投入48.1亿元。
不少人认为这是全国楼市回暖的迹象，但如果我们把视角拉高一点，就能发现保利此次拿地，更像是在房地产市场成交总量仍偏弱、行业仍在分化的背景下，高能级城市的核心区域，正在率先被重新定价。
48亿拿地的是头部企业
先看这两宗地本身。
3月6日成交的城东新城地块，经过109轮竞价，最终成交楼面价44985元/平方米，溢价率达到51.08%；3月10日成交的钱江世纪城地块，容积率只有1.8，是该板块近年来少见的低密产品地块，最终楼面价38084元/平方米。
无论从总价、楼面价还是位置来看，保利盯上的都不是普通地块，而是杭州最具确定性的核心板块。
这背后传递出的第一个信号，不是“房企都回来了”，而是“有能力的房企开始重新布局了”。
当前土地市场最明显的特征，不是普遍热，而是分化热。
能在这个阶段连续重金拿地的，主要还是融资通道更稳、报表更健康、信用更强的央企龙头。
换言之，保利的动作首先说明的，不是整个地产行业已经重回扩张，而是头部央国企开始在少数高能级城市里，重新寻找未来两三年的确定性。
先回暖的不是整座城市
很多人看到“拿地热”、“溢价率”几个字，就容易把它理解成楼市要全面回暖了。
但这次杭州的信号，恰恰不能这么看。
因为保利抢的，不是远郊地块，不是库存高企板块，也不是靠价格让利换成交的区域，而是城东新城、钱江世纪城这样的杭州核心区域。
这里集中的不是普通刚需，而是城市改善需求、产业人口、优质配套和更强的支付能力。
房地产市场从来不是平均修复的。每一轮下行之后，最先稳住的，往往都不是全部城市，不是所有板块，更不是所有项目，而是那些最不缺买家、最不缺流动性、最具资产属性的地方。
今天的杭州也是如此。
真正先热起来的，不是“杭州楼市整体”，而是杭州最有稀缺性的那部分资产。
保利的48亿元，本质上不是在押注全国楼市普涨，而是在押注核心城市核心区域的抗风险能力和未来去化能力。
所以，这件事更准确的理解不是“楼市回暖了”，而是“核心区先回暖”；不是“房地产普遍复苏了”，而是“优质资产先被重估了”。
这两者之间，差别非常大。
为什么是杭州？
杭州之所以能在这个时间点释放出更强的回暖信号，一个重要背景是供地策略变了。
根据杭州市规划和自然资源局2026年2月发布的政策，2026年全市力争出让经营性用地6000亩，同时“适度增加改善性住房用地供应”，并明确合理调控房地产类商服用地的规模、区域和节奏。
翻译成大白话，就是供地不再追求多，而是追求准；不再平均铺开，而是更强调结构。
供地一旦收缩，优质地块的稀缺性就会被放大。
尤其像钱江世纪城这种低容积率地块，本来就不多见；而城东新城这类成熟板块，又天然具备更好的城市界面和配套支撑。
在总量减少的背景下，优质筹码越少，头部房企越容易集中争抢。
于是，土地市场看到的就不是“大面积火热”，而是“少数核心地块很热”。
与此同时，杭州楼市近期也确实出现了边际修复迹象。
公开报道显示，3月9日杭州二手房下单量达到294套，已超过2025年4月日均270套的水平，周末新房售楼部人气也有所回升。
这个数据未必足以证明市场已经进入强复苏，但至少说明核心城市的成交情绪正在修补。
供地收缩、改善需求承接、二手房活跃度抬头，这几股力量叠加在一起，才构成了保利敢于在杭州连续重仓的底层逻辑。
保利敢拿地，靠的是财务底气
市场对这次拿地最容易产生的误读，是把它看成一种情绪化的乐观。
其实不是。
房地产到今天，敢不敢拿地，拼的早已不是胆子，而是资产负债表。
公开报道显示，保利发展2025年实现营业收入3082.61亿元，剔除减值后归母净利润约52亿元；截至2025年三季度末，剔除预收款的资产负债率为63.29%，净负债率65.02%，现金短债比1.61倍。
这样的财务结构，意味着它有能力在行业低位继续配置土地，也有能力承受项目开发、销售去化和市场波动带来的周期压力。
反过来看，这恰恰说明市场回暖并不普遍。
因为不是每一家房企都具备这样的融资能力和现金安全垫。
很多民营房企、信用较弱的中小房企，即便看到了杭州核心区的机会，也未必敢下场，更未必拿得起。
也就是说，核心区率先回温的红利，首先会落到少数头部房企手里，而不是整个行业共享。
市场进入更强烈的分层时代
保利5天在杭州花掉48亿元，对于房地产行业来说当然是积极信号，但它更像一束聚光灯，照亮的是房地产市场正在发生的结构性变化：从“看全国平均值”，转向“看城市能级”；从“看行业整体”，转向“看头部房企”；从“看房子是不是房子”，转向“看它是不是稀缺资产”。
当市场仍在低位分化时，最先涨回信心的，往往不是整个楼市，而是高能级城市里最核心的那部分区域。
杭州这次土拍，正是在提醒市场，房地产没有回到过去那个“遍地开花”的时代，它只是开始进入一个“核心区先稳、优质资产先热、头部房企先动”的新阶段。
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